《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789泰州房地產(chǎn)市場考察報告2009.06.16目 錄第一部分：城市背景 6一、城市歷史 7二、地理位置 9三、行政轄區(qū) 10四、交通背景 11五、工業(yè)泰州 12六、文化泰州 13七、展望泰州 14第二部分：城市基礎(chǔ)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析 15一、城市人口 16二、全市地區(qū)國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢 16三、全市地區(qū)人均國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值發(fā)展分析 18四、固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長 19五、房地產(chǎn)市場投資保持高速增長 20六、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長穩(wěn)健 21七、城鎮(zhèn)人均居住水平 22八、城市發(fā)展 23第三部分：泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析 26一、市場特征 271、房地產(chǎn)供求市場均衡發(fā)展 272、成交價格增長平穩(wěn) 283、2009年上半年房地產(chǎn)市場量價齊升 294、規(guī)模開發(fā)成市場主流 295、多層產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，多層、小高層、高層產(chǎn)品混合建設(shè) 306、中大面積戶型受到市場歡迎 307、本地消費群體為主導(dǎo)，50萬左右房源受市場歡迎 318、城市拆遷撬動消費市場 318、土地成交市場將步入新高潮 329、城南市場競爭更趨激烈 33二、板塊市場分析 341、板塊區(qū)分 342、板塊認知 353、板塊分析 36城中板塊 36城中板塊樓盤掃描 37市場特征 37發(fā)展趨勢 38城東板塊 39城東板塊樓盤掃描 40市場特征 40發(fā)展趨勢 41城南板塊 41城南板塊樓盤掃描 42市場特征 44發(fā)展趨勢 44城西及城北板塊 45城西及城北板塊樓盤掃描 45市場特征 46發(fā)展趨勢 46遠郊板塊 47第四部分：泰州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和趨勢 48第一部分：城市背景一、城市歷史泰州具有2100多年的歷史。

古稱海陽、海陵，漢初置縣，東晉設(shè)郡，南唐建州，取“國泰民安”之意，“泰州”之名由此而始與廣陵揚州、蘭陵常州、金陵南京相呼應(yīng)，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱西漢海陵縣屬臨淮《漢書.地理志》載：武帝元狩六年（前117）設(shè)置臨淮郡，下轄29個縣，其中有海陵縣《大清一統(tǒng)志》卷六十七云："以其地傍海而高故曰海陵"唐以后縣治位于今泰州市市區(qū)新莽海陵縣改稱亭間，屬淮平郡西晉武帝太康元年（280）海陵縣復(fù)立，屬廣陵(揚州)郡梁，海陵縣改屬海陵郡，海陵郡郡治移治海陵縣，下轄海陵、建陵、寧海、如皋、臨江、蒲濤、臨澤7個縣，海陵郡屬南兗州北周，南兗州改稱吳州，海陵郡屬吳州，轄海陵、建陵、如皋、寧海、臨澤5個縣開皇九年，吳州改稱揚州，海陵縣屬揚州煬帝大業(yè)初年，揚州改為江都郡，海陵縣屬江都郡睿帝乾貞中，于海陵縣設(shè)置海陵制置院南唐烈祖升元元年設(shè)置泰州，下轄海陵、泰興、鹽城、興化4個縣元宗保大十年分海陵縣如皋場設(shè)置如皋縣，泰州增轄如皋縣同年又于海陵縣東境設(shè)置靜海制置院馬令《南唐書》卷一："改元升元，……以揚州海陵縣為泰州" 王象之《輿地紀勝》卷四十："相傳以為取通泰之義"海陵縣為泰州州治所在地北宋，太祖乾德五年，泰州屬淮南道。

太平興國二年鹽城改屬楚州后，泰州轄海陵、興化、泰興、如皋4個縣南宋，泰州為軍事州，屬淮南東路高宗建炎四年，興化縣改屬承州，泰州轄海陵、如皋、泰興3個縣紹興五年，泰興縣改屬揚州，興化縣廢為鎮(zhèn)并附入海陵縣，泰州轄2個縣紹興十年，泰興縣改屬泰州，泰州治所一度移至泰興沙上紹興十二年，泰興縣再次改屬揚州紹興十九年復(fù)設(shè)興化縣，仍屬泰州民國元年21年，江蘇省劃為15個行政區(qū)，泰縣屬泰縣行政區(qū)，泰縣行政區(qū)轄泰縣、泰興、靖江、東臺1950年1月，泰州行政區(qū)與揚州行政區(qū)合并為蘇北泰州行政區(qū)，專員公署駐泰州，下轄2市9縣：泰州市、揚州市、泰縣、泰興、靖江、江都、高郵、寶應(yīng)、興化、六合、儀征1950年5月8日，泰州市、泰縣合并，稱泰縣，縣政府駐泰州，屬泰州行政區(qū)1996年8月12日，經(jīng)國務(wù)院批準，揚州市進行行政區(qū)劃調(diào)整，縣級泰州市從揚州市劃出，組建地級泰州市，下轄海陵區(qū)、靖江市、泰興市、姜堰市、興化市1997年，海陵區(qū)、姜堰市、泰興市部分行政區(qū)劃進行調(diào)整，組建高港區(qū)目前，泰州下轄四市兩區(qū)和泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二、地理位置泰州市地處江蘇省中部、長江北岸,西面與揚州市連接、北面及東北部分毗鄰鹽城、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江揚中市隔江相望。

全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，總面積5790平方公里三、行政轄區(qū)泰州市設(shè)海陵、高港2個區(qū)，下轄興化、靖江、泰興、姜堰4個縣級市，共有91個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、338個居民委員會、1578個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會四、交通背景泰州水陸空交通便捷，引江河集引、排、航等功能于一體，被譽為“中國的萊茵河”，是沿海與長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部國家一類開放口岸——泰州港內(nèi)河港口群萬噸級以上泊位5個，集裝箱碼頭年吞吐能力達到10萬噸標箱江陰大橋使長江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路，全市公路通車總里程5693公里新長（新沂——長興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯揚州泰州機場場址原則上建在江都丁溝，新建的揚州泰州民用機場，距泰州市區(qū)約20公里揚州泰州機場是《全國民用機場布局規(guī)劃》確定的新建機場之一，飛行區(qū)等級為4C級，年吞吐量50萬人次五、工業(yè)泰州泰州東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟板塊，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。

泰州市擁有醫(yī)藥、機電、船舶、化工等四大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，戴南不銹鋼、靖江微特電機、泰興減速機、姜堰五金等十大特色產(chǎn)業(yè)集群銷售收入超過100億元的規(guī)模企業(yè)有春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、新世紀造船等大型企業(yè)集團，以及陵光集團、梅蘭集團、林海集團、興達鋼簾線公司等中成藥、VC、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產(chǎn)量全國領(lǐng)先，空調(diào)、冰箱、微特電機、船舶成為全國重要的生產(chǎn)基地以醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，創(chuàng)成國家火炬計劃醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地和國家生物產(chǎn)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，全力打造“中國醫(yī)藥第一城” 六、文化泰州自古以來，泰州人杰地靈，名賢輩出唐代書法評論家張懷瓘、元末明初文學(xué)家施耐庵、清代“揚州八怪”代表人物鄭板橋、文學(xué)理論家劉熙載、評書宗師柳敬亭，以及現(xiàn)代著名京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，是泰州歷代文化名人中的杰出代表抗金英雄岳飛、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州或主政或從業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁泰州市境內(nèi)名勝古跡眾多千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院 “梅、桃、柳”三園、光孝寺、學(xué)政試院、望海樓、五時巷等等人文景觀是泰州歷史文化的瑰寶。

境內(nèi)有國家AAAA級風(fēng)景區(qū)溱湖風(fēng)景區(qū)、里下河水鄉(xiāng)濕地、泰興銀杏群落森林公園、引江河國家水利風(fēng)景區(qū)等自然生態(tài)旅游，有享有“溱潼會船甲天下”美稱的中國溱潼會船節(jié)、興化板橋藝術(shù)節(jié)等民俗節(jié)慶旅游，有新四軍東進泰州談判舊址及紀念館、黃橋戰(zhàn)役紀念館、海軍誕生地紀念館等革命紅色旅游七、展望泰州從泰州市政府制定的五年發(fā)展規(guī)劃來看——五年內(nèi)，中心城市建設(shè)累計投入800億元，重點實施周山河街區(qū)、城北街區(qū)、火車站街區(qū)和市文化中心、園博園、市體育中心等一批重大工程，繼續(xù)加強城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施和景區(qū)景點建設(shè)到2012年,“一城三區(qū)”組團發(fā)展格局基本形成，中心城市建成區(qū)面積擴大到90平方公里，城市載體功能和綜合服務(wù)功能更加完善，“水親、綠透、文昌、城秀”的城市風(fēng)貌進一步凸現(xiàn)，躋身長三角最適宜人居、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的現(xiàn)代化城市行列加快轄市城區(qū)建設(shè)步伐，引導(dǎo)重點中心鎮(zhèn)向小城市和城市片區(qū)方向發(fā)展,“一大三中兩小多片”的市域城鎮(zhèn)體系、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局初步形成2012年城市化率提高到57%大規(guī)模的城市化發(fā)展計劃，為泰州房地產(chǎn)業(yè)營造出良好的市場發(fā)展環(huán)境第二部分：城市基礎(chǔ)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析一、城市人口至2008年末，泰州市全市戶籍總?cè)丝?00.89萬人，其中泰州市全市城鎮(zhèn)總?cè)丝?45.9萬人，泰州市市區(qū)總?cè)丝?2萬人。

規(guī)劃至2012年，泰州市城市化水平由現(xiàn)在的48%提高到57%，即2009-2012年泰州市城鎮(zhèn)人口每年至少保持近10萬人的增長速度泰州市城市化發(fā)展水平、城鎮(zhèn)人口的增長，為泰州房地產(chǎn)市場營造良好的發(fā)展環(huán)境二、全市地區(qū)國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢2008年，泰州市全市地區(qū)國民經(jīng)濟平穩(wěn)增長，第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟比重顯著提升2008年全年，泰州市全市地區(qū)國民生產(chǎn)總值1394.2億元，比上年增長13.5%其中第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值109億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值808.6億元，增長14%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值476.6億元，增長15.3%三次產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成比例，由上年的12.5∶52.8∶35.7調(diào)整為7.8：58.0：34.2 單位：億元 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)自2003年以來，泰州市全市地區(qū)國民經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)、快速增長發(fā)展趨勢，其中第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比重顯著提升，城市經(jīng)濟的發(fā)展活力明顯三、全市地區(qū)人均國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值發(fā)展分析按常住人口計，2008年泰州市全市地區(qū)人均國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值突破3萬元大關(guān)，達30256元，增長13.5%。

單位：元 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)自2003年以來，泰州市全市地區(qū)人均國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢，2008年突破3萬元大關(guān)，折算成約4000美元（地區(qū)人均GDP值在1300-8000美元之間，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段）泰州市全市地區(qū)人均國民生產(chǎn)總值顯示，泰州房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展的市場狀態(tài)四、固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：億元） 自2003年以來，泰州市固定資產(chǎn)市場投資保持近30%左右的增長速度，快速、穩(wěn)步增長的城市化建設(shè)水平，為泰州房地產(chǎn)業(yè)提供堅實的市場基礎(chǔ)五、房地產(chǎn)市場投資保持高速增長 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：億元） 自2006年以來，泰州市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)顯著、快速增長的發(fā)展勢頭，顯示泰州市房地產(chǎn)市場較大的市場發(fā)展空間，市場競爭逐漸增強。

六、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長穩(wěn)健 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：元） 自2003年以來，泰州市全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年保持穩(wěn)健、高速增長的發(fā)展趨勢，為泰州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一定的市場基礎(chǔ)七、城鎮(zhèn)人均居住水平城鎮(zhèn)人均居住建筑面積 年份2003年2004年2005年2006年2007年2008城鎮(zhèn)人均住房建筑面積18.7628.136.934.331.9730.3農(nóng)村居民人均住房建筑面積41.2341.241.441.943.9745.5 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：平方米）2003-2005年，泰州市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積逐年快速增長；2005-2008年，泰州市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積逐年緩慢回落，改善性需求市場比重逐漸增強按城鎮(zhèn)人均居住建筑面積35米的市場標準，今后12年泰州市房地產(chǎn)住宅建筑總面積達1155.73萬平米，中長期泰州住宅房地產(chǎn)市場前景良好。

八、城市發(fā)展泰州市城市規(guī)劃重點向南、其次向東發(fā)展向南發(fā)展是進一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為了拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)向東發(fā)展目的主要是進一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展未來泰州主要的發(fā)展方向為向東和向南在向南發(fā)展上以商務(wù)、教育、居住為主，適合居?。辉谙驏|發(fā)展上以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，以工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)促進經(jīng)濟的發(fā)展未來一段時間，城南板塊的居住舒適性比較突出，而城東板塊對住房的需求不可忽視根據(jù)泰州市全市地區(qū)城市基礎(chǔ)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析可以看出，泰州市城市第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟特色顯著，經(jīng)濟發(fā)展后勁較強；全市地區(qū)城市化建設(shè)進程較快，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)步增長，中長期市場前景良好未來泰州房地產(chǎn)住宅市場重點向南、其次向東發(fā)展第三部分：泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、市場特征1、房地產(chǎn)供求市場均衡發(fā)展 數(shù)據(jù)來源于泰州政府網(wǎng)（單位：萬平米）自2003年以來，泰州市房地產(chǎn)市場供給、需求呈現(xiàn)穩(wěn)步增長市場勢頭，供求關(guān)系穩(wěn)定、均衡。

總體上泰州房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境穩(wěn)定、健康2、成交價格增長平穩(wěn) 數(shù)據(jù)來源于泰州國土局、泰州政府網(wǎng)（單位：萬平米）2003-2007年，泰州市房地產(chǎn)市場成交價格保持快速增長市場態(tài)勢；2007-2008年，房地產(chǎn)市場成交價格微幅上調(diào)總體上，泰州市房地產(chǎn)市場成交價格呈現(xiàn)穩(wěn)定、快速增長發(fā)展趨勢3、2009年上半年房地產(chǎn)市場量價齊升 2009年1-5月份，泰州市市區(qū)成交商品房5898套，成交面積69.15萬平方米其中成交住宅商品房4866套，成交面積59.91萬平方米，成交面積同比上升92.52%；成交均價約4127元/平米，同比上漲8.74%房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)銷售升溫、成交價格上漲市場現(xiàn)象，短期內(nèi)市場銷售形勢良好4、規(guī)模開發(fā)成市場主流相對于泰州市市區(qū)主城區(qū)而言，房地產(chǎn)市場整體開發(fā)規(guī)模較大城東在售盛和東方名邸總建筑面積約15萬平米、城中鳳臺國際總建筑面積約29萬平米、城南鵬欣上郡總建筑面積約55萬平米、左岸名都總建筑面積約14萬平米相對于泰州市市區(qū)主城區(qū)而言，房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模較大，大盤、規(guī)?；_發(fā)成市場主流5、多層產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，多層、小高層、高層產(chǎn)品混合建設(shè)目前，泰州市市區(qū)主城區(qū)房地產(chǎn)市場在售項目集中在城中、城東、城南板塊，其他板塊有少量尾房房源（遠郊板塊另計）。

其中城東、城南板塊在售項目以多層產(chǎn)品為主，后期有少量小高層產(chǎn)品上市；城中板塊內(nèi)以小高層、高層產(chǎn)品為主整體上，泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場供給的產(chǎn)品以多層住宅為主，建筑品質(zhì)保持市場中上等水平，但小區(qū)綜合質(zhì)素相對較差6、中大面積戶型受到市場歡迎根據(jù)泰州市春季房博會成交情況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在市場上爆發(fā)的購房需求中，90-120平米戶型銷售走俏，改善性消費需求逐漸釋放如“金水灣”項目，春季房博會期間成交26套房源中，面積均120m2以上；5月20號鳳城國際二期開盤，推出的房源以大戶型景觀房為主， 120平米以上面積的房源占總房源的60%，受到市場的熱捧中大面積戶型受到市場的歡迎；7、本地消費群體為主導(dǎo)，總價50萬左右房源受市場歡迎根據(jù)對在售房源/已售（尾房）項目訪談，泰州市區(qū)面積不大，本地人居住密度大，外來人口較多，大多數(shù)樓盤均被本地消費群消化其中泰州城東區(qū)的項目主要購房者區(qū)域性廣，包含了泰州市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層；城南的項目主要購房群體以本地客群為主，包括市區(qū)中青年消費群體、政府公務(wù)員以及周邊企業(yè)中高層管理人員等本地消費群體商品房銷售總價在50萬左右，不宜超過60萬；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群購房總價最好保持在45-50萬左右。

8、城市拆遷撬動消費市場泰州又開始新一輪城市拆遷高潮2009年泰州市加速城北地區(qū)舊城改造步伐，全年計劃投資45.97億元，重點實施43個項目其中海陵區(qū)實施拆遷項目25個，拆遷總面積約89萬平方米，涉及7286戶居民；重點拆遷項目10個，拆遷總面積約76.9萬平方米，分別是揚橋東北側(cè)（二期）改造工程、米廠周邊街區(qū)改造工程、產(chǎn)紡總廠地塊改造工程、三森街區(qū)一期改造工程、唐仁地塊改造工程、泰九路拆遷工程、斜橋街區(qū)改造工程、西大門改造工程，涵西、五巷古民居保護工程，鳳城河整治工程等龐大的城市拆遷產(chǎn)生的剛性需求，為泰州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)為了滿足拆遷戶的安置需求，泰州市政府大量訂購了稻香灣、蘇房佳園、陽光新城住宅商品房，造成泰州城北片區(qū)商品房稀缺的市場局面8、土地成交市場將步入新高潮 數(shù)據(jù)來源于泰州國土資源網(wǎng)（單位：萬平米）2003-2005年，泰州市土地成交面積逐年下降，市場上采取小規(guī)模滾動開發(fā)模式，房地產(chǎn)市場供給與需求保持均衡狀態(tài)；2006年土地交易急劇上揚，隨后兩年內(nèi)土地交易一路回落，處于消化階段整體上，泰州市土地政策比較理性，根據(jù)2003-2008年土地交易周期，預(yù)計2009-2010年左右泰州市土地交易量將再度上升。

9、城南市場競爭更趨激烈 數(shù)據(jù)來源于泰州國土資源網(wǎng)（單位：萬平米）泰州市2009年計劃出讓的土地，主要集中在城南區(qū)域根據(jù)泰州市重點向南城市規(guī)劃，城南板塊將步入城市化建設(shè)高潮，未來城南片區(qū)市場競爭更趨激烈二、板塊市場分析根據(jù)泰州市市區(qū)主城區(qū)主要在售項目市場分布，劃分成城中板塊、城東板塊、城南板塊、城西及城北板塊、遠郊板塊等五大板塊1、板塊區(qū)分城中：由東進路、江洲路、東風(fēng)路、濟川路等四條城市主干道圍合而成；城東：東風(fēng)路以東、濟川路以北；城南：濟川路以南區(qū)域；城西及城北板塊：城西板塊主要分布在江洲路以西的區(qū)域；城北板塊主要分布在江洲路以東、東進路以北、東風(fēng)路以西的區(qū)域；遠郊板塊：主要分布在328國道附近及以外區(qū)域，包括從姜堰區(qū)域新劃入泰州市市區(qū)的部分地塊；2、板塊認知城西老的工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為滯后城市化發(fā)展難度較大交通、配套均不太完善城北停留在老城區(qū)階段，交通混亂、城市化發(fā)展滯后泰州人對其認同度較差城南市政府所在地，交通便捷，環(huán)境較好已形成幾片大的居住社區(qū)隨著醫(yī)藥城的建立其認同度將有所提升城東目前區(qū)域配套尚不完備但交通便利，教育資源豐富客戶看好城東板塊的教育資源城中依托其城中中心的優(yōu)勢，生活配套齊全。

區(qū)域認同度較高，但土地稀缺，房價較高 注：遠郊板塊主要以當(dāng)?shù)叵M客群為主，其次為附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群3、板塊分析城中板塊——城中板塊是泰州市政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)、教育、科技、體育、衛(wèi)生中心主要承擔(dān)商業(yè)和娛樂服務(wù)業(yè)和社會各項活動經(jīng)過多年的改造和發(fā)展，各項生活機能、基礎(chǔ)設(shè)施配套、市政建設(shè)配套等已相當(dāng)成熟，是泰州房地產(chǎn)市場發(fā)展最早的區(qū)域目前城中板塊土地資源的稀缺性，導(dǎo)致城中板塊房地產(chǎn)銷售價格高企城中板塊區(qū)域圖： 城中板塊樓盤掃描——案名位置總建面積容積率主力面積類別產(chǎn)品定位均價鳳城國際二期青年南路電視塔南側(cè)130878㎡1.91120-140平米高層高檔住宅5180元/㎡ 金宇花園西倉橋東側(cè)、東進西路南側(cè)約50000㎡1.35120—140㎡小高層中檔4400元/㎡金通梅園二期東風(fēng)路、迎春路交匯處117200㎡1.2260-90㎡、130-150㎡多層、小高層高檔住宅多層6000元/㎡小高層5500元/㎡同悅榮園人民東路西側(cè)、迎春路北側(cè)32337㎡（不含拆遷）1.87110-120㎡150㎡高層高檔住宅7000元/平米市場特征——產(chǎn)品：以小高層、高層產(chǎn)品為主，少量多層產(chǎn)品主力面積：以120-150平米大面積戶型為主，少量80-100平米中小戶型；主力戶型：以三房兩廳為主，以改善性需求為主；銷售價格：小高層、高層銷售均價在5200-5500元/平米；部分高層項目均價7000元/平米；去化狀況：多層接受度較高，去化較快，為人們購房首選；小高層、高層產(chǎn)品抗性較大，但有優(yōu)越的地理區(qū)位為支撐，市場尚可接受。

小戶型整體去化良好產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)較好，主要依托城中區(qū)域便利的交通、濃厚的居住氛圍，發(fā)達的商業(yè)和完善的生活配套主力客源：客源組成廣泛，本區(qū)域?qū)ζ渌麉^(qū)域的客源吸引力較強，客源面廣，但仍以本區(qū)域為主發(fā)展趨勢——城中板塊隨著土地資源越來越稀缺，可供開發(fā)的土地也隨之減少，多為商業(yè)加住宅形式或老城改造項目，成本較高，開發(fā)難度較大；規(guī)模較大的項目較少隨著城市中心地段可開發(fā)土地的日趨減少，未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展將趨向于主城區(qū)的邊緣地帶；土地稀缺將進一步體現(xiàn)城市的價值，產(chǎn)品價格還有一定的上浮空間城東板塊——城東板塊教育資源豐富，是泰州重點建設(shè)區(qū)域之一隨著泰州大學(xué)城的建設(shè)發(fā)展，一個集商貿(mào)、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域已初步顯現(xiàn)，城東房地產(chǎn)市場將得到前所未有的迅速發(fā)展城東板塊區(qū)域圖：城東板塊樓盤掃描——案名位置總建面積容積率主力面積類別產(chǎn)品定位價格東方名邸春暉路與育才路交匯處136739㎡1.29590-110㎡120-140㎡多層、小高層、別墅中高檔住宅疊加5100元/㎡多層4000元/㎡小高層3900元/㎡玉堂花園東河陽光西側(cè)121516.6㎡1.397120-130㎡多層、小高層、商鋪中檔住宅3460元/㎡天和家園東至春景路、西至宮涵安置區(qū)17萬㎡1.6383-100㎡多層、小高層中檔住宅3300元/㎡萊茵東郡濟川東路、原328國道交叉口18萬平米1.11170-220㎡疊加別墅、小高層中高檔住宅4200元/㎡市場特征——產(chǎn)品：以多層住宅為主，少量小高層產(chǎn)品；主力面積：90-140㎡大面積為主；主力戶型：三房兩廳，兩房戶型有所增加；銷售價格： 3300-3400、4000-4200元/㎡，地段及產(chǎn)品品質(zhì)的差異，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)價格落差較大；去化狀況： 90平米左右的小戶型房源去化速度較快；主力客源：以區(qū)域內(nèi)居民為主，其它區(qū)域客源為次主力客源，包括周邊縣市客源。

客層比較優(yōu)質(zhì)，屬于中高收入群體；置業(yè)的目的以自住為主，為小孩上學(xué)為目的的市場需求不可忽視；發(fā)展趨勢——城東板塊為泰州城市重點發(fā)展方向之一，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭激烈，發(fā)展前景良好，升值潛力較大城東區(qū)域范圍較大，土地資源較為豐富，預(yù)計今后會有土地推出，產(chǎn)品形態(tài)將會以多層、小高層產(chǎn)品為主區(qū)域競爭以價格競爭、品牌競爭、及產(chǎn)品競爭為主城南板塊——城南板塊是城市重點區(qū)域，逐漸發(fā)展成為泰州新的集政治、經(jīng)濟、文化、教育、行政、服務(wù)、休閑娛樂中心區(qū)域內(nèi)交通便利，各項基礎(chǔ)建設(shè)相對完善隨著大量開發(fā)土地的建設(shè)，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展城南板塊區(qū)域圖城南板塊樓盤掃描——案名位置總建面積容積率主力面積類別產(chǎn)品定位價格鵬欣上郡鼓樓南路西側(cè)、海陵南路東側(cè)、濟川東路北側(cè)、老通揚運河南55萬㎡2.2120-150㎡多層、高層中高檔4860元/㎡東潤第一城東風(fēng)南路、永興路交匯處20.4萬㎡1.5多層88-104㎡疊加170-190㎡多層、疊加中檔多層3400元/㎡小高層3300元/m2疊加4000元/m2左岸名都南官河西岸、鳳凰路以南、江洲路以東14萬㎡1.39180-90㎡110-130㎡多層、小高層中高檔3480元/m2恒景國際永興路南、海陵南路西30萬㎡1.23150-180㎡多層、小高層、疊拼高檔疊加4700元/m2小高層4200元/m2金水灣青年南路與鳳凰東路交匯處11萬㎡1.48140㎡—150㎡多層中高檔多層4100元/m2復(fù)式4200元/m2彩云居泰州市鼓樓南路與永興路交匯處，市交通局斜對面8.5萬 ㎡2.48130-140㎡小高層 中檔3400元/ ㎡世茂河濱花園泰高路329號29萬1.4990、140-150㎡別墅、小高層中高檔小高層3430元/ ㎡別墅6450元/ ㎡市場特征——產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品為主，兼有小高層、高層、別墅產(chǎn)品。

價格：多層3400-3500元/ ㎡，小高層3300-3400元/ ㎡；主力面積：110-150平米大面積戶型；主力戶型：舒適性三房兩廳去化狀況：品質(zhì)稍好的項目去化率50%左右，部分品質(zhì)、地段稍差的項目去化不理想；主力客源：老城區(qū)、城南原居住居民為主要客源；購房目的以自住為主客層為公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員及青年等發(fā)展趨勢——泰州市重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域?qū)l(fā)展集行政、辦公、居住、休閑、娛樂、交通為一體的城南新城隨著建設(shè)開發(fā)的速度加快、2006年土地的放量、2009年城南大面積出讓土地計劃等，區(qū)域市場將更加活躍，市場競爭更趨激烈激烈的市場競爭迫使開發(fā)商盡量拓展客源，加大對周邊縣市客源的吸納隨著區(qū)域內(nèi)各項生活配套建設(shè)的完成和居住機能的完善，區(qū)域房價將有所提升城西及城北板塊——城西、城北板塊目前不是城市規(guī)劃發(fā)展的重點方向，現(xiàn)有配套設(shè)施陳舊，交通、商業(yè)及各項生活設(shè)施均比較落后，有待后期開發(fā)同時目前兩板塊的項目均比較少城西及城北板塊樓盤掃描——案名位置總建面積容積率主力面積類別產(chǎn)品定位價格西域綠洲泰州市海陵區(qū)江洲北路28號6萬㎡1.0690-110㎡120-130㎡多層、小高層中檔3580元/m2，城市之光北靠海陽路西臨江洲路90000㎡1.690-110㎡130-140㎡150-160㎡多層、高層中低檔2500元/m2市場特征——產(chǎn)品：以多層為主，少量高層產(chǎn)品；價格：板塊內(nèi)銷售價格處于泰州市市區(qū)較低的市場水平；主力面積：90-110、130-140平米戶型為主；主力客源：泰州市市區(qū)拆遷戶；去化狀況：根據(jù)對城西、城北板塊在售房源市場調(diào)研，城北板塊蘇房佳園、稻香灣、陽光新城大部分房源北政府定購，作為拆遷安置房；城西板塊采用低價銷售策略，整體上銷售緩慢；發(fā)展趨勢——城北板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展速度緩慢，隨著舊城改造的進程，對該城北板塊房地產(chǎn)市場有一定的提振作用。

遠郊板塊——這部分項目主要位于328國道附近，距泰州市市區(qū)主城區(qū)較遠，部分地塊新近劃入泰州市市區(qū)管轄該板塊在售的項目有歐亞國際、金迪奧花園、東城國際、水岸豪庭等項目銷售均價在3000元/平米左右，以本地客戶為主，其次為區(qū)域附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體第四部分：泰州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和趨勢1、、目前泰州市房地產(chǎn)整體市場供求相對均衡隨著2006-2008年土地的開發(fā)、2009年土地出讓計劃的放量，預(yù)計2009-2011年泰州市房地產(chǎn)市場供給放量，未來競爭更趨激烈； 2、城中板塊土地資源稀缺，后續(xù)土地供給乏力，銷售價格高企，部分在售項目銷售價格存有上升空間； 3、城南板塊市場活躍，市場競爭越來越激烈從泰州城市規(guī)劃角度，泰州市重點建設(shè)城南區(qū)域；從2009年泰州土地出讓計劃角度，城南板塊土地供給量龐大，預(yù)計城南板塊房地產(chǎn)市場未來競爭越來越激烈； 4、城東板塊房地產(chǎn)市場任受到市場熱捧城東板塊具有教育資源優(yōu)勢，受到泰州市教育部門頒布的關(guān)于新生就進入學(xué)原則，預(yù)計城東板塊房地產(chǎn)市場任受到泰州市民的廣泛關(guān)注；5、整體上，短期內(nèi)以多層產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場格局難以改變，小高層產(chǎn)品市場比重將逐漸提升；6、在未來幾年改善性消費需求持續(xù)釋放，以120平米及以上的大面積戶型任受到消費者的關(guān)注，；同時，預(yù)計經(jīng)濟性、小面積緊湊戶型將走俏市場；7、產(chǎn)品綜合素質(zhì)具有上升空間，戶型創(chuàng)新空間較大；8、目前泰州市市區(qū)主城區(qū)房地產(chǎn)消費群體以本地客群為主，隨著舊城改造及城市化建設(shè)進程，拆遷、新泰州市市區(qū)人口形成的消費能力不可忽視。